Immobilienfond- und Anlegersanierung

Bei vielen geschlossenen Fonds hat die Schieflage ein und dieselbe Ursache: Sie ist Resultat von hohen Grenzsteuersätzen, die man auf dem Weg der Verlustzuweisung aushebeln wollte. Förderungsabschreibungen, Mietsubventionen und sonstige wirtschaftspolitische Fehlsteuerungen hatten zur Folge, dass sich viele Fonds lediglich über die Steuer rechneten – die Rendite der Objekte degenerierte zur Nebensache.

Aus den Steuersparmodellen wurden rasch Vermögensgräber. Wenn ein geschlossener Fonds notleidend wird kann es für Anleger oft zu äußerst schwierigen finanziellen Situationen kommen. Anleger sind ja Mitunternehmer – erst dadurch wurden steuersparende Verlustzuweisungen von bis zu 300 Prozent der Anlagesumme möglich. Das hat aber neben den Rechten des Unternehmers auch dessen Pflichten zur Folge. Das kann dazu führen, dass bei einer Schieflage des Fonds rasch das gesamte Eigenkapital aufgebraucht wird – die Investition kann also komplett abgeschrieben werden.

Aber nicht nur das: In der Regel sind geschlossene Fonds auch zu einem hohen Anteil fremdfinanziert – Branchenkenner sprechen davon, dass das Eigenkapital zwischen 40 und 50 Prozent der Gesamtinvestitionssumme ausmacht. Und im Falle einer Schieflage können die Kredite rasch zu einer massiven Belastung für die Anleger werden.

Eine erste Möglichkeit, den Fonds am Leben zu erhalten, besteht dann in einer Nachschusspflicht für die Anleger, die allerdings im Gesellschaftervertrag rechtlich einwandfrei geregelt sein muss oder aber von der Gesellschafterversammlung einstimmig beschlossen werden kann. Doch meist reichen diese Nachschüsse allein nicht aus, so dass man rasch vor der Frage steht, ob man den Fonds nun sanieren will oder aber in die Insolvenz gehen lässt.

Ist der Fonds in Form einer GmbH & Co KG organisiert, so ist das Risiko der Anleger auf die Höhe der Einlage begrenzt. Es kommt durchaus vor, dass die Banken bis auf das Privatvermögen der Anleger durchgreifen. In der Regel allerdings seien die Banken zu einem Vergleich bereit, der allerdings beide Seiten Geld kostet. Unter dem Strich sei eine Sanierung zumeist die für beide Seiten beste Lösung.

Man macht eine Bestandsaufnahme, ermittelt die Deckungslücke und macht realistische Prognosen für die zukünftigen Mittelzuflüsse, die man mit einem vernünftigen Unternehmenskonzept erzielen kann. Dann reduziert man die Verschuldung des Fonds so weit, dass aus den zukünftigen Mieten die Zinsen und die Tilgung bedient werden können.

Rechtsanwalt Harsch arbeitet seit Jahren an Lösungskonzepten für notleidende Immobilienfonds. Bei Verhandlungen mit Gesellschaftern und Mietern steht er auch vor Ort parat. Ein sachverständiger Architekt unterstützt ihn auch in bautechnischen Fragen zu den Anlageobjekten. Sein Verhandlungsgeschick und jahrelange Erfahrungen auf diesem Gebiet haben schon mehrfach zu erfolgreichen Sanierungen notleidender Fonds geführt, so dass nicht nur vertretene Anleger, sondern die Gesellschaft als Ganzes hiervon profitierte.